租屋處發生火災，房客可以請「未盡修繕義務」的房東賠償嗎？

1 8 月, 2024

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撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

大家好，我們今天要來和大家討論，關於「租屋處發生火災，房客可以請『未盡修繕義務』的房東賠償嗎？」的問題，以下，我們會用實際的案例，與大家討論幾個相關的法律問題：

【電線走火，房東或房客誰應負責？】
Ａ向Ｂ承租一間房屋持續多年的時間，後來該間房屋不幸被火舌吞噬，導致Ａ的家當全部付之一炬，後來經鑑定報告指出，火災可能是因為老舊電線走火而引起，因此，Ａ認為是Ｂ沒有盡到房東定期照顧房屋的責任，才會釀成此次火災，後續便針對向Ｂ提起民事求償的告訴。

然而，Ｂ認為Ａ本身的用電習慣就不佳，且亦曾有自行增加電壓的紀錄，故，其不需要負起相關責任，且，房東並非時刻留心屋況，若房客沒有事前通知並不會知道有修繕電線的必要，因此，並不想賠償Ａ的相關損害。請問此時法院會如何看待這個案例呢？

一、房東對於租賃物有什麼義務嗎？違反時有什麼法律責任？
（１）一般房東須負出租人義務：

民法第４３７條
第１項：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。
第２項：承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

依照民法第４３７條第１項規定，租賃關係存續中，出租人對於租賃物具有修繕義務（租賃雙方亦可自行就特殊狀況，做細項的排除約定），同時，承租人因為是租賃物的使用人，也對於出租人負有修繕通知義務；而依照該條第２項規定，當承租人怠於通知出租人修繕時，承租人需要賠償出租人後續所衍生的損害。

不過，有法院見解指出，承租人對於出租人的修繕通知義務，僅止於承租人實際上可以眼見、接觸的範圍為限（台灣台北地方法院１０７年度訴字第２１１８號民事判決），例如：無法看到內裝的天花板底部、牆壁內部的電源線配置等，這些部分的修繕需求通常並非承租人於正常使用租賃物時能知悉，因此，承租人並不會對上開的修繕需求負有通知義務。

（２）當房東是房屋所有權人時，另外的法定所有權人義務：

建築法第７７條第１項
建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。

另外，依照建築法第７７條第１項規定，當房東是房屋所有權人時，除了上一點出租人義務外，另外需要負上對於建築物合法使用與其構造和設備安全的維護責任。

（３）違反法定義務會有的法律責任：

民法第１９１條第１項
土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。

民法第１８４條第２項
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

如果違反上述「（１）一般房東須負出租人義務、（２）當房東是房屋所有權人時，另外的法定所有權人義務」，出租人即可能需要依照民法第１９１條第１項、民法第１８４條第２項負起相關的損害賠償責任。

二、法院會如何認定此類租賃物失火案件的損害賠償項目、數額呢？
法院通常會依照現場勘查資料、消防局火災原因調查鑑定書、證人證言等證據，調查火災發生的原因、位置，來據以認定相關賠償賠償責任。而關於賠償的項目，較常見的是，物品的毀損、營業利益的損失、額外租金的支出等，如果承租人可以向法院證明該項目與火災損害具有因果關係的話，法院通常較會准許相關請求。

三、法院如何看待今天的案例？
法院依照鑑定報告，發現火災原因是源於天花板內的老舊電線所引起，該修繕需要並非Ａ所能知悉，當屬Ｂ沒有盡到定期的修繕義務，才會有此事件的發生，因此，肯認是Ｂ須針對火災事件來負責。

後續，法院審酌Ａ所提出的求償清單，比對火災前的現場狀況，准予按照估定資產耐用年數表計算折舊賠償數額，給予部分物品合理的金錢賠償，另外，關於必要的遷移費用、營業損失，法院也有予以准許賠償。